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奥特莱斯专题报告.ppt

奥特莱斯专题报告

用户4371444094
2019-09-16 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《奥特莱斯专题报告ppt》,可适用于活动策划领域

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项目发展部OUTLETS专题报告奥特莱斯购物中心专题报告项目发展部年月日项目发展部OUTLETS专题报告目录、OUTLETS的概念和起源、OUTLETS的演变历程、OUTLETS的发展现状及分析、国内外典型案例研究、Outlets开发建议项目发展部OUTLETS专题报告、OUTLETS概念和起源概念ldquo奥特莱斯rdquo,音译词英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是ldquo出口、出路、排出口rdquo的意思。涵义在零售商业中专指销售国际、国内著名品牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心也被称为ldquo品牌直销购物中心rdquo。如今的奥特莱斯已成为国际名品集中地是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。起源奥特莱斯(Outlets)最早诞生于美国迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是ldquo工厂直销店rdquo专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集慢慢形成类似ShoppingMall的大型Outlets购物中心并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然这种业态在美国已有年历史但真正有规模的发展是从年左右开始的。项目发展部OUTLETS专题报告、OUTLETS演变历程演变历程(美国)()~年:分散的、厂家各自主导的工厂直销店一些服装工厂利用其仓库销售订单尾货一家工厂一个OutletStore所集商品既是优质品牌又价格低廉所以吸引了大批顾客。()~年:逐步聚集、厂家联合主导的工厂直销店很多工厂联合起来将直销店集中开设虽然以名牌和低价吸引顾客但没有形成规模且离城市较远一般在~英里(~公里)左右开车要一个多小时。()~年:集中的、开发商主导的大型休闲购物中心开发商的介入使Outlets发生质变以前各自独立经营的工厂店被整合在一起统一管理、统一形象过去作为经营主体的品牌商(厂家)变成Outlets这一全新经营模式的供货商。同时功能更加齐全提升购物环境休闲购物一体化选址向城市靠近小时车程包括乡村式(花园式)和MALL式两种主要形态。项目发展部OUTLETS专题报告、OUTLETS发展现状及分析欧美发展现状()迅速扩张Outlets发展迅速开始逐渐风靡全球在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家业态均已进入蓬勃发展状态。在美国已有多家销售增长率逐年大幅递增。()与三大传统零售业态平分市场在欧美国家的大型零售商中Outlets已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。在美国的商业企业销售排行榜中Outlets就占前五席中的三席。()经营出现两级分化、业态产业化国外Outlets经营出现两极分化企业集中度加大产业化发展。美国排名前五位经营Outlets的公司共有个分店出租面积有万多平方英尺。分别占美国Outlets中心总数的和。()品牌和模式的成功复制已成功实现品牌和模式的异地复制WoodburyPremiumOutlets公司mdash美国最大的Outlets经营公司全球有家分店其中美国本土家日本家韩国墨西哥各一家。项目发展部OUTLETS专题报告特点及经验()超乎想象的低价奥特莱斯的商品一般在折以下甚至低至mdash折物美价廉。()颇具吸引力的品牌组合ldquo名牌实惠rdquo是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正质量上乘荟萃世界著名或知名品牌。()选址非常重要基本遵循比较统一的规律:消费力旺盛的大城市和发达地区郊外省际交通交会处一般在多条高速公路的交叉点上最大限度地吸引客流距离都市中心~分钟车程满足各种交通工具通行自然风景优美的地段有利于顾客放松心情旅游线路的必经之地。()良好的购物环境购物环境舒适主题多元化集游购娱为一体迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好也有助于延长消费者在店内的停留时间。()管理分工明确店外全部由开发商管理店内全部由经营者管理每个商店全部自主经营。实行统一物业管理。项目发展部OUTLETS专题报告低价的原因()迅速回笼资金的需要  outlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品既不影响正价品的销售又能为此类商品提供规范销售渠道在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。()outlets商品的生产及推广成本低很多生产商针对消费需要专门生产outlets商品,使用过去的经典面料、款式省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用销售价格自然就相当实惠。()outlets购物中心的运营成本低outlets的经营场所一般都远离城市中心商业设施简单舒适经营硬件投入成本相对较低另外因销售方式简单相关经营费用变得很低低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣。对城市的作用()提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带在欧美市场outlets项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业每年可吸引近千万的旅游及消费者是连接中心城市和旅游胜地的纽带很好的提升城市和市场形象起到营销推广的作用。()促经济发展、吸引投资据测算outlets每万平方米可提供~个就业岗位能有力促进所在地的经济发展并进而吸引新的投资是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的孵化器。项目发展部OUTLETS专题报告、OUTLETS发展现状及分析国内国内发展现状()Outlets起步晚开发热情高中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段自年北京燕莎首次将Outlets模式引入中国由于其成功的示范效应在全国引发了Outlets开发热潮。()对Outlets认识和理解参差不齐国内对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。据不完全统计目前全国有各种类型的Outlets店近余家但真正意义的Outlets非常少屈指可数。()Outlets市场成熟度低尚未产业化我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差异较大虽然国内Outlets发展迅速但成功案例少零售业市场占有率更少Outlets在国内尚未形成产业化。()厂房式(MALL式)与花园式两种形态并存北京燕莎和上海青浦是厂房式和花园式Outlets的典型代表美国用了年完成从厂房式到花园式的演变在我国仅用年就实现了两种模式的Outlets在中国都表现出巨大的发展潜力。()探索Outlets本土化模式项目发展部OUTLETS专题报告存在主要问题()盲目追求规模国内项目策划时动辄十几万甚至几十万平米还以规模宏大作为卖点对未来招商和经营欠考虑。美国最大的WoodburyCommonsOutlets面积不超过万平方米而且是几十年共五六期扩建后的结果。()规划设计能力有待提升由于建筑布局、交通入口、车位布置等规划设计欠妥导致不同区域商铺招商困难经营冷热不均游客到达部分商铺步行路线过长等问题。()开发商招商能力弱许多开发商缺乏国外知名品牌经销商的资源招商介入的时机过晚直接造成项目设计、经营的困难。很多在建的Outlets中心拖延开业开业后也存在大量空铺招商不力是直接因素。()缺乏低成本的进货渠道一般的品牌经销商无法以低廉的价格直接从国外厂家获得正牌特价商品打完折之后的价格消费者依然很难接受例如阿曼尼西服打折完万元Prada包打完六折元货品少补充慢。()误用概念名不符实其一盗用概念小型独立折扣店号称Outlets例如云裳奥特莱斯其二有名无实借Outlets之名开发项目真正由品牌持有者或厂家参与的比例较低甚至主业态不是Outlets。据不完全统计目前全国有各种类型的Outlets店近余家但真正意义的Outlets非常少。项目发展部OUTLETS专题报告、国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets区位:位于纽约以北中央山谷区域。规模:经过数次扩张直销中心目前包含家品牌店万㎡柜台面积非常辽阔的郊区大型商场。开业时间:年项目定位:世界上最大的品牌直销中心。以购物为主兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。销售折扣:的折扣。建筑风格:一层的花园式Outlets规划布局:经典的建筑规划和网状布局每个方向均布置车位及若干个入口使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短同时注重园林环境营造休闲氛围。功能分区:将整个范围划分成不同颜色的五个购物区紫色红色蓝色绿色金黄色每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。主要客源:美国、加拿大车族世界各地旅游客源。商场服务:除了英文标示外重要的地方还有日文及中文标示每有重要的事项宣布时除了用英语外还有国语的广播。项目发展部OUTLETS专题报告GreenPurpleGoldBlueRed项目发展部OUTLETS专题报告、国外OUTLETS典型案例日本御殿场Outlets区位:位于风光优美的富士山风景区距东京市中心分钟车程。规模:营业面积万㎡家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。开业时间:年月项目定位:聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。产品类型:聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食个领域世界级和地区级品牌。销售折扣:折。项目发展部OUTLETS专题报告建筑风格:一层的欧式建筑规划布局:由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环状连续布局、多方向出入口与停车位、充分将自然地貌景观与购物中心融为一体因此购物中心本身也成为著名景点。主要客源:东京地区车族旅游客源。商场环境:风光秀美的御殿场拥有自然河道内散布着铁塔和广场从米高的摩天轮上眺望富士山旅游观光和Outlet购物休闲相互结合能够有效延长顾客停留时间。项目发展部OUTLETS专题报告、国外OUTLETS典型案例伦敦比斯特Outlets购物村区位:位于牛津郡心脏地带距伦敦个小时车程周边旅游景点密集。规模:营业面积万㎡家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。开业时间:年月项目定位:聚购物、旅游、休闲、餐饮于一体的乡村式购物中心。欧洲九大Outlets购物村的始祖产品类型:服饰、珠宝、家居、餐饮。销售折扣:折。主要客源:伦敦地区车族旅游客源。重新定义ldquo精明消费rdquo的艺术贵族风范、平民价格宁静祥和与前卫艺术的交融绝对的体验式购物。项目发展部OUTLETS专题报告、国内OUTLETS典型案例北京燕莎奥特莱斯区位:坐落于北京东四环工大桥西侧紧邻东四环路中心距离首都机场约公里。规模:总建筑面积约万㎡一期万㎡(A、B座)二期扩建万㎡(C座)车位个。开业时间:A座:年月、B座:年月、C座:年月项目定位:以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主集餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物中心。国内首家工厂式Outlets。销售折扣:mdash折不等经常性的品牌热卖会折扣折商铺租金:均价元平米天价格区间为元平米天项目发展部OUTLETS专题报告建筑风格:Mall式Outlets地下一层、地上三层功能分区:A座:欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主B座:皮鞋、皮具、运动户外商品为主C座:国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主共入住知名品牌近个。主要客源:北京客源为主津、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅项目发展部OUTLETS专题报告、国内OUTLETS典型案例上海青浦奥特莱斯区位:上海市普陀区金沙江路真北路口距上海市中心人民广场公里规模:用地亩万㎡建面万㎡商铺面积从到㎡不等停车场拥有车位个。开业时间:年月投资额:亿元人民币投资商:百联集团和香港九龙仓(中国)项目定位:以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主以餐饮为辅的大型综合性购物中心。国内首家花园式Outlets。经营模式:全部持有,年:%扣率经营年:%扣率经营。招商策略:根据不同档次的品牌推出了代销、扣率、租金、买断等多种灵活的招商政策。项目发展部OUTLETS专题报告联销扣率:%的很少一般在%左右部分大品牌扣率%、%。商铺租金:开业半年时间由元平米天涨至元平米天建筑风格:美国花园式Outlets地上一层局部二至三层规划布局:由栋造型别致的建筑群构成广场总体布局采用了环状连续空间中部设水系商铺间以商业街形式相联预留前区广场停车。功能分区:A区国际一线服饰、B区国际运动休闲品牌、二线品牌以及国内品牌。C区餐饮休闲娱乐区。共入驻品牌多个。主要客源:上海及江浙车族最多、其次为周边高端住宅客、旅游客源项目发展部OUTLETS专题报告、国内OUTLETS典型案例重庆太平洋西部奥特莱斯区位:重庆市北部新区经开园北区奥特莱斯路一号广场距解放碑商圈车程仅余分钟距观音桥商圈车程仅余分钟距离江北机场车程仅余分钟车程。规模:建面万㎡开业时间:年月投资额:亿元人民币项目定位:以国际国内著名品牌折扣商品为主集休闲、餐饮和娱乐为一体体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城。中国西部最大的奥特莱斯品牌直销主题形象广场。经营模式:全部持有。商铺租金:均价元平米天。项目发展部OUTLETS专题报告建筑风格:意大利风格Mall式Outlets规划布局:四周建筑呈半围合状中心设水景T台广场通过娱乐、促销等活动吸引更多人气车位主要布置于广场东南。功能分区:多个国际国内知名品牌按照不同档次、类别分为AE共个区。主要客源:周边产业园区高端住宅客源、城市车族高端客源、旅游客源周边环境:项目位于家外资企业(家强)入驻的北部新区周边是汽博中心和亩的高档住宅小区拥有政府特辟的机场高速出口全程免费机场高速更加汇集旺盛人气。项目发展部OUTLETS专题报告、国内Outlets开发建议()选址:消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、小时交通圈、旅游必经线路、周边环境舒适且有大量高端住宅。()客源:城市客源为核心、旅游客源为主要周边客源为辅助。()规划:建筑布局、步行流线、出入口、车位布置尤其关键。功能齐全一站式。()分区:Mall式:各个分区功能可相对单一花园式:各个分区功能相对齐全。()规模:体量不宜过大应与市场消费力相匹配万平米足够。()经营:以扣率和租金为主以买断为辅专业的管理经营公司。()招商:必须先行最优状态:指导设计、规划、规模。()货源:不断拓展新的品牌经销商或直销厂家、且维系好已有资源争取低成本货源。()公关:一定要取得政府大力支持。项目发展部OUTLETS专题报告