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2019年万科房地产公司项目定位分析报告.docx

2019年万科房地产公司项目定位分析报告

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2019-08-26 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

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年万科房地产公司项目定位分析报告目录第章总论项目背景与概况主要技术经济指标问题与建议第章项目投资环境与市场研究投资环境分析区域房地产市场分析销售预测营销策略第章建设规模与项目开发条件建设规模项目概况现状项目建设条件第章建筑方案设计依据项目设计主题和开发理念项目总体规划方案建筑设计结构设计给排水设计第章节能节水措施设计依据建筑部分节能设计第章环境影响评价编制依据环境现状项目建设对环境的影响环境保护措施第章劳动卫生与消防指导思想职业安全卫生健康对策与措施消防设计第章组织机构与人力资源配置组织机构人力资源配置第章项目实施进度项目开发期项目实施进度安排项目实施过程控制措施第章项目招投标工程项目招标投标概述工程项目招标投标因素分析招标依据招标范围招标方式第章投资估算与资金筹措投资估算资金筹措第章财务评价项目评估依据财务评价基础数据的选择财务评价不确定性分析第章社会评价项目对社会的影响分析风险分析社会评价结论第章研究结论与建议可行性研究结论建议总论项目背景与概况、项目名称:湘水明珠居住小区一期(、、号楼)项目、承办单位概况单位名称:*******房地产开发有限公司单位性质:有限责任公司(外国自然人独资)注册资金:港币,万元单位住所:*****市珠晖区沿江路号业务范围:房地产开发、销售法定代表人:****建设单位简介:*******房地产开发有限公司是由*****市政府在年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业并经*****市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等现有职员人其中高级职称人中级职称人公司人员大都是经验丰富的专业人员年开发能力为万多平方米。公司负责人****先生于年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市**房地产开发有限公司十五年间先后开发了总建筑面积余万平方米的中、高档住宅总开发套数多套销售业绩一直良好曾创广州市花都区楼盘销售之最是广州市花都区纳税先进民营企业花都区经济发展先进企业公司董事长****先生也多次荣获ldquo花都区先进民营企业家rdquo荣誉称号花都区的主要领导都称该公司ldquo实力较雄厚开发建设能力较强rdquo。年月由*****市委领导带队考察组一行人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市**房地产开发有限公司进行了为期天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市**房地产开发有限公司具有实力具备项目建设开发资质并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。*******房地产开发有限公司拥有资产亿其中已拥有土地使用权面积为亩按每亩万元估价(已完成征地拆迁)近亿另外风光带建设投资万元。、可行性研究报告编制依据()与委托方签订的咨询协议()国家计委计办投资号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》()国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》()《城市房地产开发经营管理条例》()《房地产项目经济评价方法》。、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范对湘水明珠居住小区一期(、、号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期为了促进国民经济的稳步健康发展必然要求扩大内需优化消费结构把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究房地产对国民经济的拉动作用约mdash个百分点。*****房地产占GDP的比重还将快速上升对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变到年我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米平均每户拥有一套功能基本齐全的住房住房消费占整个消费的比重将达到城市化水平将提高到左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室力争年达到人均建筑面积平方米主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此本项目的建设是国民经济发展的需要。②项目对城市建设将起到促进作用年月日在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《ldquordquo新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中提出要把ldquordquo新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。*****作为ldquordquo新型城市群建设的中心城市之一其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力在以长株潭为中心的ldquordquo城市群发展建设的环境下*****市委市政府提出要突出*****城市形象建筑提高*****城市品位加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业年规划未来年内湖南省将斥资亿元打造城市住宅使城镇人均住宅建筑面积增加到平方米。目前*****市的人均住宅面积偏小而且居住条件也比较差与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此改善*****市人民的居住条件已经成为*****市政府特别关心的问题之一。同时随着*****经济的发展和人民生活水平的不断提高人们对居住环境等方面的要求也越来越高近年来实施的房地产开发建设就是为了使*****城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。湘水明珠居住小区一期(、、号楼)项目符合*****城市建设总体规划贯彻了ldquordquo城市群建设的发展战略其对加快城镇化进程美化城市空间创造新的城市景观提升城市品位都具有积极意义。③解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期部分行业职工下岗再就业也就在所难免广开就业渠道解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算我国GDP每增长个百分点全国可新提供多万个就业岗位而住宅投资每增加大约可以拉动GDP增长个百分点则可提供多万个就业岗位。因此住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用而本项目作为*****市重点商品住宅建设项目工程之一将为增加*****市当地社会就业岗位作出一定的贡献。、拟建地点本项目位于*****市湘江东岸南段总占地面积,平方米小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与*****市著名的东洲岛隔河相望距*****市火车站不到米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里自然环境优越道路交通便利。、预期目标湘水明珠居住小区一期(、、号楼)项目拟在占地面积,平方米的土地上建设总容积率为建设密度为,总建筑面积为,平方米的栋(号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积,平方米层商铺面积平方米地下停车场面积,平方米)。、主要建设条件湘水明珠居住小区一期(、、号楼)建设项目是ldquo湘水明珠rdquo房地产开发项目的一部分该项目分城市基础设施建设(沿江风光带)和商住房开发两部门进行项目以建筑、自然与人和谐为理念旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度加快*****城市基础设施建设促进经济社会可持续发展把*****建设成为区域性中心城市珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察在中国年中国中西部招商会中引入了**房地产开发有限公司对该项目进行投资建设并成立了*****市湘江东岸南段建设协调领导小组由原市委副书记王雄飞任组长珠晖区委书记段志刚任副组长市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长带来的经济效益及社会效益明显对该项目享受相关优惠政策并下发了衡政发号文ldquo关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知该通知第五条规定用地控制范围。ldquo在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内根据投资方从事基础设施建设的投资额加的回报率确定补偿用地面积作为投资方的开发用地由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发rdquo。第六条规定了东厢用地出让价。ldquo已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权正在改制的企业按市政府和省政府相关文件执行整宗土地采取挂牌方式供地市天翔公司(原三机厂)、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。主要技术经济指标序号项目单位数值总用地面积㎡,规划总建筑面积㎡,其中:住宅建筑面积㎡,其中:层商铺建筑面积㎡其中:地下停车场建筑面积㎡建筑密度 容积率绿地率 项目总投资万元,财务净现值万元,财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及*****的房地产项目开发程序及规定。根据测算在预计的销售价格、销售率条件下本项目具备良好的可行性。*****市房地产市场正处于开发高潮时期竞争日趋白炽化因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司、中介顾问公司合作强强联合打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案扩大媒体宣传注重营销推广保证销售资金回款。项目投资环境与市场研究投资环境分析、国家政治经济形势及有关政策年全年国内生产总值,亿元比上年增长。分产业看第一产业增加值,亿元增长第二产业增加值,亿元增长第三产业增加值,亿元增长。第一产业增加值占国内生产总值的比重为与上年持平第二产业增加值比重为上升个百分点第三产业增加值比重为下降个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资,亿元比上年增长。在城镇投资中第一产业投资,亿元比上年增长第二产业投资,亿元增长第三产业投资,亿元增长。全年房地产开发投资,亿元比上年增长其中商品住宅投资,亿元增长。商品房竣工面积,万平方米增长。商品房销售面积,万平方米增长其中商品住宅,万平方米增长。中央经济工作会议将年的调控政策业位于紧缩为ldquo防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀rdquo年月日央行将存款利准备金率提高一个百分点同年月CPI同比上涨随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令:城镇居民不得到农村购买小产权房继年经来因家出台的宏观调控政策频率之高调控力度之大前所未有以ldquo管严土地看紧信贷rdquo为主的宏观调控措施紧紧扼住了房地产开发的两大命脉房贷利率持续涨高同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机消除房地产泡沫保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素年*****市实现生产总值(初步核算)亿元增长。其中第一产业增加值亿元增长第二产业增加值亿元增长第三产业增加值亿元增长。按常住人口计算全市人均生产总值元比年增长翻了一番。近五年是*****经济发展较快的五年经济总量从年的亿元增加到年的亿元年均增长速度达到。经济结构发生明显变化第二产业比重上升年二产业占GDP的比重达到比年上升个百分点。一产业占GDP比重较年下降个百分点。主要经济结构比重见图。就业再就业成效显著。年末就业劳动力万人新增就业人员万人其中城镇新增就业人员万人其中下岗失业人员再就业万人。组织农村劳务输出万人。年末城镇登记失业率为就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升个百分点其中,服务价格上涨个百分点。商品零售价格上涨个百分点。食品类价格上涨个百分点。房屋销售价格上涨其中商品房销售价格上涨。安全生产形势好转全年共发生各类安全事故起同比下降%死亡人同比下降%亿元GDP生产安全事故死亡率为道路交通万车死亡率煤炭百万吨事故死亡率工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。年*****市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口万人其中城镇人口万人增长乡村人口万人下降。人口出生率permil人口死亡率permil人口自然增长率permil。城乡居民生活继续得到改善。年*****市全部职工年平均工资元月平均工资元。城市居民人均可支配收入元比上年增长扣除物价因素实际增长。农民人均纯收入元增长实际增长。城市居民人均生活消费元比上年增长扣除物价因素实际增长农村居民消费元增长实际增长。年城乡居民人均收入情况见图和图。社会保障事业稳步推进。 年末全市五项社会保险扩面万人次参保总人数万人次征缴基金亿元(含企业养老保险清欠)支付各项保险待遇亿元。其中企业养老保险新增参保人数万人参加社会养老保险人数万人其中职工数人离退休人员万人参加企业改制保险的单位家参加失业保险的职工人数万人基本医疗保险的参保人数达人新增万人其中职工万人离退休人员万人。参加工伤保险人数万人参加生育保险人数万人。居民享受最低生活保险的对象共有万人城市居民领取失业保险人数万人基本做到应保尽保。年*****市固定资产投资较快增长投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成亿元比上年增长。从产业投向看第一产业投资亿元与去年持平第二产业投资亿元增长第三产业投资亿元增长工业投入明显加大。全年工业完成投资亿元比上年增长。其中制造业完成投资亿元占工业投资的比重为电力、燃气及水的生产供应业完成投资亿元占工业投资的比重为。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长全年完成投资额亿元增长最近五年是*****投资额增加最快的五年。区域房地产市场分析、*****房地产市场区域分布及特点①主城区板块主城区为*****市老的行政、商业、金融、文化教育中心交通便利、配套完善商业氛围浓厚升值潜力及投资价值大土地成本较高主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同住宅在元平方米左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰middot峰境、亚华名都、世纪名城等。主要特征:市区中心位置规模较小占地面积不大高容积率一、两栋楼体多为高层居住环境一般小区景观面积以中、大户型为主售价多为元平方米左右。②华新开发区板快华新开发区位于*****市西部是*****市新的行政中心市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区已形成一定的规模政府机关搬迁工作已基本完成区域的后发优势已经开始体现片区市场将具有较大的发展和潜力。*****市民对华新区的认可度是比较高的片区规划较好路网建设已经完成生活配套设施正在逐步完善生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境现已成为*****市民购房置业的首选区域。主要特征:普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到平方米,平方米的三房旺销,四房面积一般在平方米。楼盘在同等档次的情况下销售速度比其它几个区快。③立新片区板块相对其它几个区域而言立新区虽然离老城中心区比较近但感觉比较偏僻区域形象不佳规划不好小区档次普遍比较低建设速度也比较慢交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来并且档次不高缺乏基本的生活配套设施生活的氛围远未形成。主要特征:片区市场在售楼盘少先天条件不足推出楼盘一般中低档次主要通过价格优势抢占市场份额如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘价格相对比较低。④江东板块江东板快早期给人的印象是城区较老、杂乱缺乏大型基础配套设施但是随着这几年的大型市政配套建设尤其是沿江路风光带的建设区域内的绿化空间、居住环境等都大大提升江岸沿线正催生着*****未来的江景豪宅板快。主要特征:早期楼盘少档次低规模少楼盘素质一般中档次以下普遍价格比较低但沿江的楼盘价格相对比较高随着风光带的建设沿江路将发展成为*****的豪宅地标。、*****房地产投资分析从上面的图表数据中可以看出*****房地产投资一共出现两次较大幅度的增长一次是年一次是年。年开始出现房地产投资的热潮兴起也可以说是华新开发区的正式启动而年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据我们分析其房地产投资增长如下:年份房地产开发投资金额(亿元)增长幅度上表中很明显、年是*****房地产投资的快速增长年快速的投资增长来自于*****房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看很多都是年就开始兴建的项目只经过年的销售项目就基本售完表明销售速度大大提升。、*****房地产供求分析)供给分析年份商品房施工面积(万平方米)其中新开工面积(万平方米)新开工面积增幅年不管是施工总面积和新开工面积都增加了万平方米以上尤其是新开工面积增幅达,与市场投资呈现着明显的正比递增关系年可以算是一个不折不扣的*****房地产开发年。)需求分析年份商品房施工面积(万平方米)增幅...年份商品房施工面积(万平方米)增幅...从上页的系列图表中可以看出不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态市场需求整体向好。、*****房地产市场特征分析:综上所述我们可以对近几年*****房地产市场的特征总结如下:房地产开发投资持续增长但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加存量地减少住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面任何项目都不会具有非常明显的优势。、年*****楼市分析①*****房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实*****年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点:)房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱新注册房地产开发企业比上年减少增量资金谨慎入市。另外调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。)住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求套型建筑面积平方米以下的住房供应将大幅增加中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加大户型住房建设与供应受到相应限制中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。)土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策住宅用地中增量地供应将更加困难存量地供应仍会保持增长但供应总量将减少。房地产投资需求减弱将缓解土地供求的矛盾。②年*****楼市走势对*****房价的走势目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至点以下等情况的影响楼价增长势头将相对放缓但是总体上依然呈现增长的势头主要是因为土地成本的增加建筑材料的价格增长人工工资的提高直接导致开发成本的大幅度提升所以年楼市房价依然有一定的上涨空间。销售预测、项目需求分析本项目所在地珠晖区是*****市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里人流量非常大。人们物质生活的不断改善带来消费的增长人们对住房的要求越来越高而本项目地处*****市湘江东岸南段西与风景优美的沿江风光带唇齿相依南至望江路与著名的东洲岛隔河相望项目将利用其ldquo傍水依城rdquo的良好生态和区位优势在*****珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区以创新的开发理念和居住生活方式打造*****高品质、高标准、不可复制的江景住房使得沿河而居成为*****人民追求新生活的时尚成为追求高品质生活的一种必然。、项目销售目标群定位本项目规划为*****地区的中高档楼盘销售目标客户群定位如下:①一类客户:企事业单位职工本项目周边的大型企业较多上万人的企业包括中钢衡重企业职工、*****铁路部门职工等等。)中钢衡重企业职工*****中钢衡重设备有限公司(原湖南金阳机电设备制造有限公司)是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体的专业公司。公司从年开始研制卷取机卷筒经过四十多年的发展成为卷取设备的专业化生产企业能生产各种冷轧开卷机、卷取机。产品遍布全国板带材生产线并出口日本、南非、马来西亚等国。公司占地面积平方米固定资产亿元。年产值达亿元。该企业有超过十年未建设过单位住房员工及家属近万人该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群预计可购房套。)*****铁路部门职工*****铁路系统包括中铁五局员工及家属近万人目前集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带居住环境较差交通不便利该部分客户将会成为湘水明珠的购买主力客户群。②二类客户:周边的私营业主项目毗临*****火车站周边的中小私营业主较多主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大*****主力批发市场具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人目前都住在江东街道狭小而且普遍家庭人口众多居住空间不够急需添置物业解决亲人居住问题。③三类客户:周边学校老师珠晖区学校众多从小学到大学皆而有之如珠晖区实验小学、*****师范学院、*****工业大学、*****机械技术学校、*****财政学校等等从业教师近万人而且学校老师待遇较高具有较强的购买能力。④四类客户:珠晖区公务员珠晖区公务员系统包括企事业单位员工近万人该部分客户主要考虑就近工作就近上班但由于江东缺少大型的优质物业不能满足他们改善居住环境的基本要求而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。⑤五类客户:*****在外地成功人士目前湘江边乃至整个*****大型规模的社区都罕有特别是别墅社区对于在外工作的*****籍人士回家乡购房一定选择景观好品质高的规模社区作为湘江边唯一的别墅区湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为湘水明珠的准业主对项目内在品质的提升是更大的促进。*****人具有很强烈的恋土情结外地成功人士普遍愿意在当地置业一方面是为了改善父母的居住环境另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。⑥六类客户:各下辖县区、乡镇成功人士ldquo居住农村向城市转移rdquo这是普遍多数县市以下居民的心愿其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。⑦七类客户:各地房地产投资人士*****房价目前在全国来讲都偏低年全国地级市房地产销售平均价格元㎡,*****现在的水平还不到元㎡有着极大的升值空间将会吸引各地有眼光的人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传已经有近批客户慕湘水明珠风光带的名声前来公司作登记希望能第一时间购买到湘水明珠的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期个月的蓄客期计划储备客户批以上。、销售计划鉴于目前湘水明珠工程进度销售部根据目前市场情况制定以下销售计划。①销售量一期工程至号楼标准层住宅套总建面积㎡可销售额约亿②销售进度本项目预计年月初开盘:middot开盘后一个月内即至年月底完成总销售任务的约套住宅销售金额约万middot开盘后三个月内即至年月底完成总销售任务的约套住宅销售金额约亿middot开盘后六个月内即至年月底完成总销售任务的约套住宅销售金额约亿middot开盘后九个月内即至年月底完成总销售任务的约套住宅销售金额约亿middot开盘后十二个月即至年月底完成总销售任务的约套销售金额约亿。、销售收入预测)周边城市房价比较:许多业内人士认为*****目前房价水平处于全省中等水平经济发展潜力大在未来相当长的一段时间里将有比较好的成长空间年月下旬由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行湖南银行监局国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉:全省商品房住宅均价为元平方米*****的均价为元平方米低于全省平均水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价长沙为元平方米邵阳房产均价为元平方米永州市新建商品房平均销售价格为元平方米以上。郴州城区新建商品均价在元平方米以上。从单纯的书记来看*****的房屋均价低于长沙、邵阳略高于郴州、永州处于中等水平。在*****市开发协会第三届理事会换届选举会议上市城建开发办主任田世凡的发言中发现*****房地产发展分为三个阶段:年代至年为第一极端这一阶段主要表现为房地产的起步和调整年至年为第二阶段这一阶段是*****市房地产开发行业发生翻天覆地的一个重要阶段也是谱写*****市房地产开发行业新篇章的一个重要时期。这一阶段全市共完成开发投资亿元完成土地开发面积万平方米,竣工房屋面积万平方米,实现商品销售额亿元。年开始进入第三阶段*****楼市经过前两阶段的发展后已向品质、人文、居住等高端方向发展。经过前面两个阶段的准备许多业内人士认为*****房价上涨已是万事惧备并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛开发企业融资成本增加自然促进房屋价格上涨其次是本身就稀缺的土地协议出让方严管后地价还有进一步上升的趋势其三是建材价格在上涨提高了建筑成本第四是随着人居环境和小区规划的日益完善房屋成本上涨最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让*****房价面临快速爆发的到来。年月份时*****商品房均价为元平方米,但到年底已经突破元平方米,上涨势头迅猛。)*****楼市价格现状:根据*****业内人士市场调查*****电梯楼价大致如下:中泰峰景均价元平方米愉景湾均价元平方米中凌景蒂元平方米江东的云森湘江风光元平方米月畔湾元平方米尚邦元平方米雅士林元平方米。)项目销售价格定位:根据本项目住宅和商铺房预测销售价格标准层住宅实现销售均价不低于元㎡其中号住宅楼销售均价元平方米号住宅楼销售均价元平方米号住宅楼销售均价元平方米号至号楼公共停车场元平方米号楼一层商铺销售均价元平方米号楼二层商铺销售均价元平方米本项目预测销售总收入为万元详见附表五《销售收入及税金估算表》。营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略:、推广渠道①报纸广告包括*****日报、*****晚报属于典型的政府报报纸不宜投入过多开盘和推新品前-周进行-次推广既可。②短信推广成本低覆盖面广操作简单灵活可以作为一种长期的营销手法。③影视广告当地几个电视台收视率不高主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台值得周期性的高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器*****地方小人口集中单张派发能起到良效。⑤营销活动middot活动一:ldquo沿江风光带竣工典礼rdquo、ldquo湘水明珠开盘庆典rdquo。middot活动二:ldquo广州炒房团*****购房动rdquo。middot活动三:ldquo百年*****湘江风光带rdquo摄影图片展rdquo。middot活动四:*****人说*****大型文化论坛。middot活动五:系列名人讲座。middot活动六:*****人说*****大型文化论坛、媒体宣传组合开盘前三个月公司会以电视广告平面媒体户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠增强前期登记客户数量扩大蓄客量为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月公司会配合风光带竣工举办各种活动扩大在*****的知名度加以促进销售。开盘三个月后公司会尽快出样板房、实景园林开放加大广告投放力度。middot公交和站台广告:开盘前三个月至开盘后三个月周期半年。middot路桥广告:贯穿项目营销始终。middot影视广告:开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。middot*****报纸:开盘前一月投放-次以及每次新货上市投放次。middot单张派发:每天均需进行的推广方式,力求单张波及到*****的每一个角落。middot短信推广:一般一个月派发-次开盘前每周发送-次。middot公关活动:开盘前举行一场活动开盘当日举行-场开盘后视销售情况举行。建设规模与项目开发条件建设规模本项目总占地面积,平方米总建筑面积为,平方米建设总容积率为建设密度为,建设内容为栋(号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积,平方米层商铺面积平方米地下停车场面积,平方米)。项目概况现状、地点与地理位置本项目位于*****市湘江东岸南段总占地面积,平方米小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与*****市著名的东洲岛隔河相望距*****市火车站不到米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里自然环境优越交通十分便利是一个理想的商业、住家的风水宝地。、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于*****市珠晖区荷花坪号地区面积为,平方米。经*****市人民政府国用()第A号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。本项目土地的开发建设规划已经*****市规划局审议通过。项目建设条件、地形、地貌、地震情况*****市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地构成典型的盆地形势。*****盆地南高北低。整个盆地南面地势较高米以上的山中东西连绵数十公里而盆地北面相对偏低衡山山脉虽较高但各峰呈峰林状屹立于中间其东西两侧都有较低的向北通道其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜而盆地由四周向中部降低呈现米米、米、米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘围绕中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层构成*****盆地的主体面积平方公里。南部山峰大多在海拔米以上最高是常宁的天堂山海拔米。西部山峰多在海拔米以上最高是祁东县的腾云岭海拔米。东北部除南岳衡山外一般地面高程在海拔米米。市境最高点为衡山祝融峰海拔米最低点为衡东的彭陂港海拔只有米。整个地形比降为permil。地貌类型以岗丘为主山地占总面积的丘陵占岗地占平原占水面占。境内有河长公里或流域面积平方公里以上的江河溪流条总境长达公里河网密度为每平方公里公里。发源于广西兴安的湘江干流自祁东归阳镇入境依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、*****县、衡山县和衡东县境内长公里。境内流域面积在平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水蒸水耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量万千瓦可供开发量万千瓦。*****资源丰富物产众多开发前景诱人是全国著名的ldquo有色金属之乡rdquo、ldquo非金属之乡rdquo和ldquo鱼米之乡rdquo。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种储量丰富在国内外占有重要地位。根据《中国地震动参数区划图》(GB)该区域地震动峰值加速度分区(g)<地震动反应谱特征周期为s对照地震基本烈度<Ⅵ度属弱震区。、气候条件*****地处亚热带属中亚热带季风湿润气候四季分明光热充足全年平均气温为mdash℃日照时数mdash小时无霜期长达mdash天自然资源极为丰富。①气温年平均气温℃一月份气温℃七月份气温℃极端最低气温℃极端最高气温℃②降水量年平均降水量mm年降雨天数天日最大降水量mm③湿度最冷月平均相对湿度最热月平均相对湿度④风风速年平均值ms主导风向夏季NNWms冬季NNWms年一遇最大风速ms⑤最大积雪深度cm⑥最大冻土深度cm⑦全年日照时数h、水文地质*****水系属湘江水系由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长公里的条大小河川呈树枝状分布市境是典型的江南水乡水资源总量为亿立方米其中地表水亿立方米地下水亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小多年平均径流深度的变化范围在mdash毫米之间二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到*****市总汇集面积达万平方公里总量为亿立方米客水为本地水的倍。但客水资源目前只利用了亿立方米。、交通运输条件*****交通发达在全国个公路交通主枢纽城市中处于重要地位京广、湘桂铁路交汇于市区开工建设的京广与京九铁路南段联络线也汇接于*****。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一平均日到达、发送货列万辆。公路纵横交错、四通八达京珠高速公路与衡昆高速公路在*****T接北京至广州的国道、*****至广西凭祥的国道、连接湘赣闽南部的ldquo三南公路rdquo贯穿全境。水上运输便利湘江上溯潇水下入洞庭通江达海常年可通千吨级轮船。市区距长沙黄花国际机场约公里行程约小时。*****作为全国个公路主枢纽之一不仅是不同运输方式的连接点也是物流的集散地这里的水运资源也十分丰富境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年来*****市大力发展水路运输努力构筑铁路、公路、水路ldquo三位一体rdquo的立体交通网络并从抓基础设施入手切实加强水路航道港口建设实现了质的飞跃。、生态环境条件风水有云:宅居者ldquo藏风聚气得水为上rdquo,项目在地域上净水面宽幅长达约米,属湘江*****段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。本住宅开发项目位于*****市湘江东岸南段相傍湘江河西面紧靠风景秀丽的湘江风光带东至规划中的小区小学与中天路相连南到望江路与*****市著名的东洲岛隔河相望,今日的东洲岛森林茂密鸟语花香香烟缭绕。仁者乐岛智者乐水临岛而居近水而栖吸纳天地之灵性培养豁达之胸怀。临江观岛诗情画意自然生活这正是中国人所追求的理想居家之地。、施工条件本项目所在地地势平坦不占用城市主干道无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善承担施工任务的施工队伍只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家施工队伍不成问题施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足故施工条件较好。、政策环境本项目的建设符合*****城市建设总体规划和*****市珠晖区总体规划贯彻了*****市政府城市建设的发展战略其对加快城镇化进程美化城市空间创造新的城市景观提升城市品位都具有积极意义。目前*****珠晖区已经成立了*****市湘江东岸南段建设协调领导小组由原市委副书记王雄飞任组长珠晖区委书记段志刚任副组长市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员考虑到该项目投资大、建设周期长带来的经济效益及社会效益明显区政府下发了衡政发号文ldquo关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知将本项目纳入省、市重点项目享受区政府给予的有关有关优惠政策。建筑方案设计依据、《城市居住区规划设计规范》GB(年版)、《民用建筑设计通则》GB、《高层民用建筑设计防火规范》GB、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB、《城市规划编制办法》、《*****市城市规划行政技术准则》、*****市年城市总体规划、本项目邻近的湘江风光带设计项目设计主题和开发理念湘水明珠地处被誉为*****八景的ldquo平沙落雁rdquomdashmdash东洲岛之侧立于湘江东岸ldquo远眺峰峦峻秀近看湘水伊人rdquo山水皆自然禀赋属居家养生之风水宝地。项目所处的ldquo湘江东岸风光带南段工程rdquo属于*****市政府重点打造的ldquo历史文化长廊rdquo全长公里独享原生态江岸文化成就区域唯一性大规模江景文脉大宅社区。项目建筑设计由全球知名的ldquo澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所rdquo承接该设计公司接触项目初期即被*****所蕴藏的厚重文化所折服即付倾囊之力用建筑的方式让湘水明珠所创造的辉煌得以延续、绽放的光芒得以升华。在建筑设计上以江景为导向考量*****当地居民的生活习惯利用地形让建筑楼栋合理布局充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通而且每栋均拥有宽绰楼间距使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上以西方建筑特色为蓝本融合东方居住理念倾力打造国际生活标准社区为业主营造高品位、高质量的居住氛围。湘水明珠居住小区一期(、、号楼)项目以建筑、自然与人和谐为理念旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上项目引入了ldquo新都市主义rdquo、ldquo街区型规划rdquo、ldquo仿生规划rdquo等先进设计理论力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的ldquo天人合一rdquo理念有机结合将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。项目总体规划方案、规划设计原则①挖掘地块核心价值以城市连营的商业视角规划社区②以销售为主导的分期规划设计保证项目滚动有序运作③节点式园林景观视线轴设计以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间④人车双路线设计即相对人车分流系统避免车流对社区的穿越破坏。、项目结构和布局本项目总体规划领先于湖南和*****众多大盘规划力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性总占地面积,平方米总建筑面积为,平方米本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质强调人和人的交往动静有机结合社区停车方式的多元化生活形态的多样化用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套确保该项目能够站在*****房地产业高端对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务向人们诠释ldquo新居住文化rdquo的阳光理念。①独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居强化了ldquo水景rdquo住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区延伸到湘江岸边真正做到景观的均好性。②更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景设计了地下阳光车库即使在车库里也可以看见如画的园林风景并形成独具特色的下沉景观使整个空间错落有致。③充分考虑*****的气候特点在平面布局上强调南北通透力求通风系统畅通。④采用最经济的核心筒尺寸合理组织交通尽可能减少公摊面积。、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居同时办公性质的高层公寓物业类型较为多样。本项目商业类型齐全既有临街商业街又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路结合小区主入口的设置形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业增强了小区外围的商业氛围。建筑设计、主要规范及标准《建筑结构荷载规范》GB《建筑地基基础设计规范》GB《混凝土结构设计规范》GB《建筑抗震设计规范》GB《建筑桩基技术规范》JGJ《地下工程防水技术规范》GB《砌体结构设计规范》GB《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ《建筑地基处理技术规范》JGJ《人民防空地下室设计规范》GB《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS:、建筑风格及立面特点①依照ldquo以人为本

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